Zusammenfassung
Im Herbst 2024 wurden für den Call “crowd2raum” für eine Nutzung durch lokale Macher*innen geeignete Leerstände im Pilotgebiet rund um den Jakominiplatz gesucht. 36 augenscheinliche Leerstände wurden systematisch durch Vor-Ort-Besichtigungen, Recherchen auf Immobilienportalen und Kontakte zu lokalen Akteur*innen dokumentiert und bewertet. Leerstände mit Nettomieten unter 14 €/qm wurden priorisiert, nur drei erfüllten dieses Kriterium. Herausforderungen waren hohe Kosten (Mieten über 15 €/qm, Provisionen und Kautionen) und die Verfügbarkeit von Leerständen. Es gab nur zwei Leerstände ohne Provisionszahlungen, die wiederum andere Einschränkungen hatten (z.B. hohe Mieten).
Ein Leerstand konnte für den Call „crowd2raum“ gewonnen werden – bis 31.01.25 können für den Leerstand “NOW WOW” und Wunschleerstände im Pilotgebiet Nutzungsideen eingereicht werden. Die Gewinner*innen werden dann bei der Umsetzung ihrer Raumaktivierung unterstützt (bspw. Begleitung bei Crowdfunding für die Aktivierungskosten und Zuschuss aus dem ViertelFonds).
Vorbereitung Call “crowd2raum” – Ablauf Leerstandssuche
Wir haben als Vorbereitung für den Call “crowd2raum” im Pilotgebiet rund um den Jakominiplatz einen systematischen Ansatz verfolgt, um die verfügbaren Leerstände bzw. Räume für eine kooperative Nutzung zu identifizieren, zu bewerten und Aktivierungschancen zu identifizieren.
Zentral für Leerstandsaktivierung ist, dass die Flächen für lokale Macher*innen (Selbstständige, Kleinstunternehmen, Vereine, Kunst- und Kulturtätige sowie lokale Initiativen) leistbar sind. Im Rahmen einer Umfrage, bei der 198 lokale Macher*innen in Graz teilgenommen haben, konnte klar der Raumbedarf dieser für die Belebung von Leerständen elementaren Zielgruppe dokumentiert werden (Mehr Informationen ab Jänner 25 unter blog.welocally.at).
Aufbauend auf den Ergebnissen der Umfrage (u. a. konkrete Zahlen zu leistbaren Miet- und Aktivierungskosten) wurden die gefundenen Leerstände priorisiert und für einen Call für Impulsprojekte im Pilotgebiet rund um den Jakominiplatz ausgewählt.
1. Aufnahme und Recherche von Leerständen
- Besichtigung vor Ort: Zunächst haben wir augenscheinliche Leerstände im Pilotgebiet durch Begehungen vom 15.07.2024 – 31.08.2024 identifiziert. Die Standorte wurden erfasst und erste Eindrücke zur Eignung gesammelt. Aufgebaut haben wir auf eine erste Erhebung vom StadtLABOR Anfang 2024.
- Recherche auf Immobilienportalen: Für die erfassten Leerstände wurde überprüft, ob sie auf Immobilienportalen oder Websites von Makler*innen bzw. Hausverwaltungen gelistet sind und ob dort Informationen zu Preisen, Größen und Kontaktpersonen verfügbar sind. Falls es Informationen gab, wurden diese in einer Tabelle hinterlegt.
- Weiterführende Informationsrecherche: Für Leerstände ohne verfügbare Informationen haben wir lokale Akteure befragt, ob sie Eigentümer*innen oder Hausverwaltungen kennen, die für die betreffenden Objekte verantwortlich sind. Bei einem Leerstand konnte so die Eigentümer*innen herausgefunden werden.
- Kontaktaufnahme durch Aushänge: Bei Leerständen, zu denen auch nach diesen Schritten keine Informationen verfügbar waren, haben wir handschriftliche Aushänge am Objekt angebracht. Darin haben wir unser Interesse an dem Leerstand bekundet mit der Bitte, sich bei uns zu melden. Darüber haben sich ebenfalls Eigentümer*innen gemeldet.
2. Kategorisierung der Leerstände
- Höhe Mietpreis: Es wurden ausschließlich Leerstände weiterverfolgt, deren Nettokaltmiete bei unter 14 Euro pro Quadratmeter lag. Letztendlich gab es aufgrund dessen nur drei Leerstände, die für den geplanten Call potenziell geeignet waren. Teurere Leerstände wurden ausgeschlossen, da diese für die Zielgruppe nicht tragbar sind. Die Mehrheit lag über 17 €/m².
- Provisionen: Wie wir in dem Pilotgebiet festgestellt haben, ist die Vermietung über Makler*innen marktüblich. Zwei verfügbare Leerstände im Pilotgebiet wurden nicht über Makler*innen angeboten, bei diesen zwei entfielen die Provisionszahlungen. Einer davon kam aufgrund einer hohen Nettomiete nicht für den Call in Frage, der andere wurde in der Zwischenzeit vermietet.
- Verfügbarkeit für Prozess und Bedingungen: Die drei in Frage kommenden Leerstände wurden besichtigt und dabei geprüft, ob in den Leerständen eine geteilte Nutzung möglich ist, also die Eigentümer*innen Untervermietung zulassen. Damit der Leerstand Teil des Calls werden konnte, brauchte es zudem eine Kooperation mit den Eigentümer*innen (u. a. Einverständnis mit Ablauf des Calls, zeitlicher Horizont etc.).
3. Fazit: Herausforderungen und Erkenntnisse bei der Leerstandssuche im Rahmen des Calls “crowd2raum”
Die Suche nach geeigneten Leerständen für die lokale Nutzung im Pilotgebiet rund um den Jakominiplatz war von folgenden zentralen Herausforderungen geprägt:
- Hohe Mietpreise: Die Mehrheit der erfassten Leerstände wies Nettokaltmieten von über 15 €/m² auf, was die finanziellen Möglichkeiten der Zielgruppe übersteigt. Lediglich drei Leerstände lagen unter dem priorisierten Schwellenwert von 14 €/m², von denen letztendlich nur einer alle weiteren Kriterien erfüllte.
- Provisionen: Im Pilotgebiet ist die Vermietung über Makler*innen marktüblich, was zusätzliche Kosten durch Provisionen mit sich bringt. Von den dokumentierten Leerständen waren lediglich zwei provisionsfrei. Einer davon war aufgrund eines höheren Mietpreises ungeeignet, der andere wurde während des Prozesses vermietet.
- Einschränkungen bei Verfügbarkeit und Bedingungen: Die verbleibenden potenziellen Leerstände mussten zudem spezifische Anforderungen erfüllen, wie etwa die Möglichkeit einer geteilten Nutzung (Untervermietung) und die Kooperation der Eigentümer*innen für den Call-Prozess. Dies schränkte die Auswahl weiter ein.
Ergebnis: Von den 36 dokumentierten Leerständen konnten 10 tiefergehend geprüft werden. Letztendlich erfüllte lediglich ein Leerstand (“NOW WOW”) alle Kriterien und wurde in den Call „crowd2raum“ eingebunden.
